Rund ums Grundbuch

Zum Kauf einer Immobilie gehört der Eintrag ins Grundbuch. Ohne geht beim Erwerb einer Immobilie – anders als in vielen europäischen Ländern – nichts in Deutschland. Der Eintrag kostet mitunter Zeit und einiges an Geld. In der Regel richtet sich die Höhe des Grundbucheintrags nach dem Kaufpreis der Immobilie.

Allerdings bietet das Grundbuch für den Käufer auch einiges an Sicherheit. Denn es zeigt in rechtsverbindlicher Form, dass ihm die Immobilie bzw. das Grundstück nun gehört. Darauf kann sich jeder verlassen. Und ein zweiter Verkauf ist nunmehr nicht mehr möglich.

Was steht im Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis, welches in der Regel vom Amtsgericht der jeweiligen Stadt geführt wird. Eingetragen werden neben den Eigentumsverhältnissen an einer Immobilie auch die damit verbundenen rechtlichen Lasten. Alle Grundbücher in Deutschland sind nach einem bestimmten Schema aufgebaut: ein Bestandsverzeichnis vorne und im Anschluss drei Abteilungen.

Die drei Abteilungen im Grundbuch

Das Bestandsverzeichnis beschreibt die entsprechende Immobilie. Bei Grundstücken findet sich an dieser Stelle auch die Angabe zu Größe und Bebauung, natürlich auch zur Lage.

In der ersten Abteilung des Eintrags steht der Name des Eigentümers. Wird die Immobilie von mehreren Personen erworben, stehen hier auch die jeweiligen Anteile am Gebäude bzw. am Grundstück. Beim späteren Weiterverkauf der Immobilie wird der Eintrag nicht gelöscht, sondern als „Nicht mehr gültig“ gekennzeichnet. Auf diese Weise lässt sich im Laufe der Zeit die gesamte „Geschichte“ einer Immobilie nachverfolgen.

Die zweite Abteilung im Grundbuch zeigt, welchen Lasten und Beschränkungen das entsprechende Gebäude unterliegt. Zu diesen Lasten zählen das Erbbaurecht, Nießbrauch oder Reallasten. Zu den Beschränkungen gehören etwa Insolvenzvermerke, aber auch Wegerechte, Gas- und Strom- sowie Wasserleitungen. Hier kann unter Umständen stehen, dass die jeweilige Stadt berechtigt ist, auf dem Grundstück Fernwärmeleitungen zu betreiben oder Stromleitungen zu errichten. Auch wenn die Immobilie zu einer Testamentsvollstreckung gehört, wird das an dieser Stelle im Grundbuch notiert.

Die dritte Abteilung im Grundbuch widmet sich dem Thema Finanzierung. Hier finden sich alle Schulden und Darlehen verzeichnet, die auf der jeweiligen Immobilie lasten. Nehmen Sie bei der Bank einen Kredit zur Finanzierung auf, so wird dieser vermerkt. Auch Hypotheken finden sich an dieser Stelle. Ebenso die Grundschuld. Diese ist das Pfandrecht, welches Sie Ihrer Bank zur Sicherheit einräumen, wenn Sie einen Kredit zur Finanzierung aufnehmen. Die Grundschuld verzeichnet die Rechte Ihrer Bank an der Immobilie, die so lange gelten, bis Sie Ihr Darlehen komplett abgezahlt haben.

Der Grundbucheintrag – so geht‘s

Erst mit dem Eintrag ins Grundbuch gehört sie wirklich Ihnen, die Immobilie. Dem Eintrag voraus geht eine Auflassung (die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer bei der Übertragung von Grundstücken). Diese kann im Kaufvertrag oder später bei notariellen Beurkundungen fixiert werden. Sobald alle Unterlagen und beglaubigte Urkunden beisammen sind, reicht der mit dem Kauf beauftragte Notar einen Antrag auf Eigentumsumschreibung beim jeweiligen Grundbuchamt der Stadt ein. Dafür werden Gebühren fällig, welche sich nach dem Kaufpreis des Grundstücks/der Immobilie richten. Generell lässt sich für Notar und Grundbucheintrag von Kosten um die 1,5 Prozent des Kaufpreises ausgehen.

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