Rechtliche Regelungen für Gemeinschaftsflächen

Dachterrasse

Eine On-Top-Terrasse für Parties oder das eigene Fitness-Studio im Mehrfamilienhaus – Shared Space, wie Gemeinschaftsflächen jetzt oft heißen, sind eine feine Sache. Stress gibt’s nur, wenn „Unbefugte“ sich Zutritt dazu verschaffen. Zwar ist in der Teilungserklärung festgelegt, was Sonder- und was Gemeinschaftseigentum ist, Regelungen für das Nutzen bzw. Betreten von Gemeinschafseigentum können jedoch von der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Bedarf geändert werden.

Dazu braucht es einen Beschluss, der mehrheitlich gefasst ist. Wer Gemeinschaftsflächen nutzen darf, kann vorab von den Eigentümern festgelegt werden. Dafür lohnt es sich, zum Beispiel im Rahmen einer Eigentümerversammlung, eine Hausordnung aufzustellen. Diese definiert, wer das Gemeinschaftseigentum in Anspruch nehmen darf und welche Voraussetzungen dafür gelten.
Bewährt hat sich die Regelung per Liste: wer beabsichtigt, die gemeinsame Dachterrasse häufig für Parties zu nutzen, kann sich eintragen. Bei der Gelegenheit kann man auch gleich die Uhrzeit festlegen, bis wann Feiern im Gemeinschaftseigentum beendet sein sollten und welcher Lärmpegel nicht überschritten wird. Geht es um eine Party, ist klar, dass auch Gäste auf die gemeinsame Terrasse dürfen. Auch das kann man in der Hausordnung so festhalten.
Für die Pflege von Gemeinschaftseigentum sind die Eigentümer generell verantwortlich. Das ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) festgelegt. Wer jedoch öfter den Fitnessraum oder die On-Top-Terrasse verwendet als die anderen, kann aufgefordert werden, die Einrichtungen häufiger zu pflegen oder höhere Kosten dafür zu tragen. Nicht wenige Eigentümer wünschen sich, dass jemand, der zum Beispiel den Fitnessraum weitaus häufiger in Anspruch nimmt als andere, auch mehr dafür zu zahlen hat.

Hausordnungen mit Mehrheitsbeschluss ändern

Beschlüsse wie diese stoßen nicht immer auf Zustimmung, müssen aber mit Mehrheit (damit ist nicht „einstimmig“ gemeint) gefasst werden. Deshalb setzen Verwalter im Auftrag der Eigentümergemeinschaft entsprechende Hausordnungen auf. Wichtig beim Verfassen der ersten Hausordnung ist deshalb, von vorneherein festzulegen, dass eine etwaige Änderung mehrheitlich beschlossen wird und nicht der Einstimmigkeit zur Änderung bedarf.

Einstimmigkeit bei baulichen Änderungen nötig

Im Gegensatz zur Nutzungsordnung von Gemeinschaftsflächen, brauchen bauliche Änderungen im Haus einen einstimmigen Beschluss. Wenn zum Beispiel ein Fahrradkeller eingerichtet werden soll oder eine E-Ladestation eingefügt, dann müssen alle Wohnungseigentümer dem zustimmen. Denn auch die Kosten für die baulichen Änderungen werden gemeinschaftlich getragen.
Was als „Gemeinschafts“- und „Sondereigentum“ gilt, ist in der Teilungserklärung festgelegt.

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