Eigentümergemeinschaften

„Mitgefangen – Mitgehangen“ oder „gemeinsam schaffen wir es schon“ – die Haltung zu Eigentümergemeinschaften ist gespalten. Dennoch kommt niemand, der eine Eigentumswohnung erwirbt, an ihr – auch „Wohnungseigentümergemeinschaft“ genannt – vorbei. Die Eigentümergemeinschaft entsteht in einem Mehrfamilienhaus automatisch allein dadurch, dass mehrere Parteien Eigentum in dem Haus besitzen. Inhaltlich geht es vorwiegend um Fragen zur Regelung des Gemeinschaftseigentums in dem jeweiligen Wohnprojekt.

Die Eigentümergemeinschaft entscheidet zum Beispiel darüber, welche baulichen Maßnahmen an der Immobilie vorgenommen werden, wie die Müllentsorgung erfolgen soll, oder auch, welche Bepflanzung im Garten vorgenommen wird. Außerdem wird auf den Eigentümerversammlungen auch der Hausverwalter ernannt.

Die Rechte und Pflichten von  Eigentümergemeinschaften sind in drei Schriftstücken geregelt: der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung und dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Wer ernsthaft den Kauf einer bestimmten Eigentumswohnung erwägt, sollte sich diese drei Schriften unbedingt im Vorfeld anschauen.

Das Wohnungseigentumsgesetz

Im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sind die Rechte der Wohnungsbesitzer festgelegt. Dazu gehören Themen wie Parkplatzbenutzung, Eigentümerversammlung und die Vergabe der Stimmrechte. Die Eigentumswohnung gilt im Gegensatz zum „Gemeinschaftseigentum“ wie Flur, Kellerbereich, Zugang zum Haus etc. als „Sondereigentum“.

Die Eigentümerversammlung

In der bereits erwähnten Eigentümerversammlung – sie findet mindestens einmal im Jahr statt – werden für alle Wohnungsbesitzer geltende Regeln zur Hausordnung, Jahresabrechnung und zu baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum – zum Beispiel dem Anbringen neuer Fahrradständer, der Installation von Satellitenschüsseln und der Gartenbepflanzung – aufgestellt.

Alle Entscheidungen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, sollten im Rahmen der Eigentümerversammlung einstimmig beschlossen werden.

Im Gegensatz dazu können Entscheidungen, die nicht alle Eigentümer betreffen, auch mit einfacher Zweidrittelmehrheit getroffen werden.

Beachten Sie: Sobald Sie eine bauliche Veränderung vornehmen möchten, welche andere Eigentümer beeinträchtigen könnte und das Gemeinschaftseigentum betrifft, muss diese der Eigentümergemeinschaft vorgestellt werden! Dazu gehört etwa der Bau eines Kamins oder auch das Anbringen einer Mobilfunkantenne auf dem Dach.

Neben dem jährlichen Pflichttermin, kann die Eigentümerversammlung einberufen werden, sobald mehr als ein Viertel der Eigentümer dies wünscht. Für Sie als Wohnungseigentümer empfiehlt es sich, regelmäßig an den Eigentümerversammlungen teilzunehmen, denn die Versammlung gilt als beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile präsent ist.

Die Teilungserklärung

Wie die exakten Aufteilungen in den jeweiligen Wohnprojekten aussehen, was genau „Sondereigentum“ und was „Gemeinschaftseigentum“ ist, definiert die Teilungserklärung. Wie auch das WEG und die Gemeinschaftsordnung, zählt sie zum Kaufvertrag.

Prüfen Sie die Teilungserklärung vor dem Wohnungskauf genau und schauen Sie, was zum Sondereigentum (zum Bereich Ihrer Eigentumswohnung) zählt und was zum Gemeinschaftseigentum gehört. Wie sieht es mit dem Garten, dem Trockenraum im Keller, dem Treppenhaus, dem Foyer und dem Fahrradkeller aus? Welche Abstellräume, Kellerabteile und Stellplätze gehören zu Ihrer Wohnung und welche sind Gemeinschaftseigentum? Beachten Sie: Sondereigentum müssen Sie in der Regel auf eigene Kosten instand halten.

Die Gemeinschaftsordnung

Die soeben erwähnte Gemeinschaftsordnung legt die zentralen Regeln für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander fest. Sie bestimmt, wann die Eigentümerversammlungen stattfinden, welche Anzahl von Stimmrechten jeder Eigentümer erhält und legt Sondernutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum fest. Sie ist Bestandteil des Kaufvertrags und wird manchmal sogar im Grundbuch eingetragen.

Gemeinsame Haftung

Entsprechend dem Anteil, den sie am Gemeinschaftseigentum halten, haften Eigentümer als Gemeinschaft gegenüber anderen Eigentümern oder auch Handwerkern. Geht es um Reparaturen oder Instandhaltungen am Gemeinschaftseigentum, so teilt sich die Eigentümergemeinschaft in der Regel die Kosten. Beachten Sie: Auch wenn Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen, haften Sie noch fünf Jahre für Verbindlichkeiten aus Ihrer Zeit in der entsprechenden Eigentümergemeinschaft.

Beschlüsse innerhalb eines Monats anfechten

Fühlen Sie sich durch einen von der Eigentümerversammlung gefassten Beschluss benachteiligt, haben Sie die Möglichkeit, den Beschluss innerhalb von einem Monat vor Gericht anzufechten. Diese Regel bezieht sich auf Positivbeschlüsse, das heißt, auf eine Entscheidung für eine bestimmte Neuerung oder Erweiterung.

Bei Negativbeschlüssen – lehnt die Eigentümerversammlung zum Beispiel den Bau Ihres Kamins ab -  haben Sie jederzeit die Möglichkeit, einen neuen Beschluss zu erwirken. Bedenken Sie aber vor jeder Klage: selbst, wenn Sie vor Gericht gewinnen, ist die Stimmung im Haus möglicherweise vergiftet. Deshalb unser Tipp: Suchen Sie nach Möglichkeiten, den Beschluss außergerichtlich zu erwirken.

Einen Schritt weiter als Eigentümergemeinschaften gehen Baugemeinschaften. Hier wird von Anfang an gemeinsam entschieden. Lesen Sie mehr zum Thema Baugemeinschaften.

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