Die Immobilie als Kapitalanlage

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Eigentumswohnungen können eine lukrative Kapitalanlage sein – wenn die Lage stimmt, die Wohnung angenehm geschnitten und gut ausgestattet ist und man langfristig auf solvente Mieter zurückgreifen kann. Käufer profitieren von zahlreichen Fördermöglichkeiten und Anschaffungskosten lassen sich beim Kauf von Mietimmobilien als Werbungskosten geltend machen, was erhöhte Abschreibungen ermöglicht – nicht zuletzt ein interessanter Punkt für Selbständige.

Eine Eigentumsimmobilie kann eine gute Kapitalanlage sein – aber nicht für jeden. Ausschlaggebend sind individuelle finanzielle Voraussetzungen und die mit der Investition verbundenen Ziele.

Aus Sicht von Bauträgern, Bausparkassen und Baufinanzierern ist eine Immobilie immer eine »gute« Kapitalanlage. Doch die Wirklichkeit ist komplizierter. Wir haben eine Checkliste pro und contra Immobilien als Kapitalanlage zusammengestellt:

Pro Immobilien als Kapitalanlage:

  • Diversifikation (Streuung) innerhalb der eigenen Vermögensanlage
  • Schutz in wirtschaftlichen Krisenzeiten: Wohnraum wird immer benötigt
  • Im Regelfall Wertstabilität (zumindest in wirtschaftlich prosperierenden Großräumen wie München, Hamburg, Stuttgart)
  • Inflationsschutz, da Anlage in Sachwerten
  • Steigende Nachfrage nach (v. a. energieeffizientem) Wohnraum
  • Immobilie kann im Alter selbst genutzt werden
  • Anschaffungskosten lassen sich bei Mietimmobilien als Werbungskosten geldend machen. Davon profitiern insbesondere Selbständige.

Contra Immobilien als Kapitalanlage:

  • Relativ hohes Risiko durch Mietausfall, Leerstand, Vandalismus des Mieters, versteckte Baumängel
  • Hohe laufende Kosten (Hausverwaltung, Kosten für Instandhaltungsrücklage am Sonder- und Gemeinschaftseigentum)
  • Kaum steuerliche Anreize: keine degressive Abschreibung mehr (seit 2006 nur noch lineare Abschreibung in Höhe von 2 % auf den Gebäudeanteil)
  • Geringe Fungibilität (Handelbarkeit) der Anlage: Verkauf dauert im Regelfall 6 bis 12 Monate.
  • Hohe Transaktionskosten von bis zu 10 % des Kaufpreises (Notargebühren, Grunderwerbsteuer, Registergebühren, Maklerprovision). Bei Verkauf innerhalb der ersten 10 Jahre meist ein Verlustgeschäft.
  • Nur geringe Chancen auf Wertsteigerungen (demographische Entwicklung, stagnierende Reallöhne) und in unattraktiven Lagen sogar Risiko des Wertverlustes (bis hin zur Unverkäuflichkeit)
  • Hoher Verwaltungsaufwand: jährliche Nebenkosten-Abrechnung, laufende Reparaturarbeiten,

Voraussetzung für eine lukrative Kapitalanlage: die Lage

Sind bestimmte Voraussetzungen gegeben, können sich Immobilien zu einer hervorragenden Kapitalanlage entwickeln – meist als Teil eines breit diversifizierten Portfolios. Entscheidend ist die Lage der künftigen Eigentumswohnung bzw. des eigenen Hauses. Langfristig gilt eine Stadt als guter Standort für den Immobilienkauf, wenn sie über ausreichend Arbeitsplätze, eine gehobene Lebensqualität mit kulturellen Einrichtungen, Sport- und Freizeitangeboten, Grünflächen und zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten, eine gut ausgebaute Infrastruktur und ein ansprechendes landschaftliches Umfeld verfügt.

Wirtschaftsmetropolen und Unistädte

Investieren sollte man da, wo die Nachfrage nach Wohnraum aller Voraussicht nach auch in den kommenden Jahren noch steigen wird. Das sind Wirtschaftsmetropolen und Universitätsstädte wie Hamburg, Köln, München, Frankfurt, Münster oder Freiburg. Nicht zu unterschätzen ist, dass sich immer wieder einzelne Regionen in Deutschland in vergleichsweise kurzer Zeit zu guten Immobilienlagen entwickeln – auch wenn das wenige Jahre zuvor kaum abzusehen war. Ein Beispiel hierfür ist der Raum Dresden.

Die Finanzierung: am Besten 10 – 15 Jahre

Steuerlich kann man als Immobilienkäufer von einer jährlichen Abschreibung profitieren. Auch Schuldzinsen können von der Steuer abgesetzt werden. Die Finanzierung ist langfristig angelegt, deshalb sollte man in jedem Fall die „Unwägbarkeiten des Lebens“ wie etwa Gehaltsausfälle durch Krankheit oder Arbeitslosigkeit mit einkalkulieren. Diese müssen für die Dauer der Finanzierung überbrückbar sein. Gerade in Zeiten mit niedrigen Zinssätzen sollten Kreditnehmer darauf zielen, so schnell wie möglich schuldenfrei zu werden. Je höher der Tilgungsanteil – gut sind zwei oder mehr Prozent, besser drei bis vier Prozent – desto geringer ist die spätere Zinsbindungsfrist. Optimal sind Kreditlaufzeiten zwischen 10 bis 15 Jahren.

 

Achtung Nebenkosten: Welche Rendite ist wirklich drin?

Rendite heißt das Zauberwort für alle, die ihre Eigentumswohnung nicht selber beziehen möchten. Einen ersten Anhaltspunkt darüber, wie viel Rendite zu erwarten ist, gibt die Brutto-Mietrendite. Diese berechnet sich wie folgt: Jährliche Nettokaltmiete der Wohnung dividiert durch den Kaufpreis. Von einer guten Rendite spricht man, wenn der Wert zwischen 4 bis 5 Prozent liegt. Bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro und einer jährlichen Nettokaltmiete von rund 8.400 Euro ergibt sich zunächst eine Bruttomietrendite von 4.2 Prozent.

Aber Achtung, auch hier müssen – wie bereits im Kapitel Fehler bei der Baufinanzierung gezeigt – zusätzliche Kosten mit einbezogen werden. Dabei handelt es sich um Grunderwerbssteuern (3,5 % des Kaufpreises), Notar- und Grundbucheintragskosten (derzeit ca.1,8 %) sowie unter Umständen zusätzliche Maklerkosten zwischen 3,5 % und 7 %. Bezieht man die Immobilie direkt vom Bauträger, entfallen die Maklerkosten in der Regel, so dass wir in vorliegendem Beispiel nur von 5 % auf den ursprünglichen Kaufpreis von 200.000 Euro ausgehen und somit bei Investitionskosten von mindestens 210.000 Euro liegen.

Als nächstes müssen von der Nettokaltmiete die Kosten, welche nicht auf den Mieter umgelegt werden können, abgezogen werden. Dabei handelt es sich um Instandhaltungs- und Verwaltungskosten. Letztere schwanken je nach Region und Größe des Wohnobjekts. Wir legen einen jährlichen Durchschnittswert von rund 300 Euro Verwaltungskosten zugrunde. Je mehr Einheiten zu einem Wohnobjekt gehören, desto niedriger sind die Verwaltungskosten. Hinzukommen jährliche Instandhaltungskosten von ca. 600 Euro. Auch dieser Wert variiert.

Berücksichtigt man diese Zusatzkosten, so erweist sich die Nettomietrendite als nicht mehr ganz so „rund“ wie es zunächst den Anschein hatte:

Beispielrechnung

Nettokaltmiete pro Jahr: 8.400 Euro

abzgl. Verwaltungskosten pro Jahr:300 Euro

abzgl. Instandhaltungskosten pro Jahr: 600 Euro

= Jahresreinertrag: 7.500 Euro

Dieser neue Betrag geteilt durch die tatsächlichen Investitionskosten von 210.000 Euro ergibt eine Nettomietrendite von 3,5 Prozent. Achtung: Kauft man die Eigentumswohnung auf Kredit, so müssen zusätzlich Zinskosten für Fremdkapital abgerechnet werden. Deshalb gilt: im Vorfeld ALLE Kosten in die Kalkulation mit einbeziehen – erst dann erhält man eine realistische Rendite.

 

Neubau-Immobilien bieten Vorteile für Kapitalanleger

Im Vergleich zu Bestandswohnungen bieten Neubau-Immobilien einige Vorteile für Kapitalanleger. Der Käufer erwirbt keine „Katze im Sack“, sondern kann während der gesamten Bauphase mit entscheiden. Zudem verfügen diese Wohnobjekte in der Regel über eine gute Wärmedämmung und eine energieeffiziente Ausstattung. Das erhöht den späteren Mietpreis und verspricht zusätzliche Fördermöglichkeiten. Darüber hinaus lassen sich Neubau-Wohnungen in der Regel über einen längeren Zeitraum hinweg vermieten als Gebraucht-Immobilien.

Stimmt auch noch die Lage und ist die Ausstattung mehr als nur „Standard“, sticht das Argument „Erstbezug“ insbesondere bei Mietern mit einem guten Einkommen. Weitere Kriterien sind großzügige Grundrisse und die Lage der Wohnung innerhalb des Gebäudes. Nicht immer sind es jedoch aktuelle Trends auf dem Wohnungsmarkt, die bei der Auswahl den Ausschlag geben. Mindestens ebenso entscheidend sind individuelle Vorlieben, wie sie zum Beispiel bei der Entscheidung für eine Dachgeschoss- oder eine Erdgeschoss-Wohnung deutlich werden.

 

Gefragt: Immobilien für Singles, Studenten und Rentner

Neben der Lage ist auch der Wohnungstyp ein entscheidender Faktor beim Immobilienkauf. So ist in den vergangenen Jahren die Nachfrage nach Ein-Personen-Wohnungen immens gestiegen. Mittlerweile leben in Deutschland rund 15,9 Millionen Menschen allein. Das ist beinahe jeder Fünfte und die Tendenz steigt. Einen großen Teil der Ein-Personen-Haushalte nehmen neben gut verdienenden jüngeren Berufstätigen Studenten und ältere Menschen ein. Glaubt man statistischen Untersuchungen, soll insbesondere für diese Zielgruppen Wohnraum in den kommenden Jahren knapp werden – hier bieten sich Chancen für clevere Immobilienkäufer.

Eine gute Kapitalanlage können altersgerechte Immobilien sein. Hier lesen Sie, was eine Neubau-Immobilie für Senioren kennzeichnet.

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